양도소득세, 왜 미리 계산해야 할까
아파트를 팔기로 마음먹은 순간부터 실제 손에 쥐는 돈은 매도가가 아니라 세금을 뺀 금액입니다.
양도소득세는 매도가에서 취득가와 필요경비를 뺀 차익에 매겨지는데, 보유 기간과 거주 기간, 주택 수에 따라 결과가 수천만 원까지 달라집니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 대략적인 금액이라도 알아야 갈아타기 자금 계획이 흔들리지 않습니다.
계산 구조 한눈에 보기
먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나옵니다. 여기서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 기본공제 250만 원을 다시 빼면 과세표준이 됩니다. 이 과세표준에 6%부터 45%까지의 누진세율을 적용한 뒤, 산출세액의 10%를 지방소득세로 더하면 최종 납부액입니다. 아래 계산기는 이 흐름을 그대로 따라 계산합니다.
1세대 1주택 비과세와 12억 기준
1세대가 주택 한 채만 2년 이상 보유했다면 원칙적으로 비과세입니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세됩니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 추가로 붙습니다. 계산기에서 1주택 여부를 체크하면 12억 초과분 안분 계산이 자동으로 적용됩니다.
장기보유특별공제, 표1과 표2의 차이
일반적인 경우에는 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%까지 공제됩니다. 반면 1세대 1주택이면서 2년 이상 거주했다면 보유 기간과 거주 기간을 각각 연 4%씩 계산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 같은 집이라도 거주 이력이 있느냐 없느냐에 따라 세금이 절반 이하로 떨어지는 이유가 여기에 있습니다.
필요경비에 넣을 수 있는 항목
취득세와 법무사 비용, 중개수수료, 발코니 확장이나 새시 교체 같은 자본적 지출은 필요경비로 인정됩니다. 반면 도배와 장판, 싱크대 교체처럼 원상 회복 성격의 수리비는 인정되지 않습니다. 영수증과 계좌 이체 내역을 남겨 두는 것만으로도 세금이 줄어듭니다.
사용 시 참고사항
이 계산기는 1주택과 일반 과세 기준의 간편 계산 도구입니다. 다주택 중과, 상속이나 증여로 취득한 주택, 분양권과 입주권, 감면 특례가 적용되는 경우는 반영되지 않습니다. 실제 신고 금액은 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 확인을 권장하며, 세법은 매년 개정되니 양도 시점 기준을 다시 확인하세요.
매매계약서에 적힌 매매대금을 그대로 넣으세요.
처음 살 때 낸 금액입니다. 취득세는 여기 말고 아래 칸에 넣으세요.
취득세, 법무사비, 중개수수료, 발코니 확장·새시 교체 비용. 모르면 비워두세요. 세금이 조금 더 나오게 계산됩니다.
잔금을 치른 날 기준입니다.
아직 안 팔았다면 예상 잔금일을 넣어보세요.
전세·월세를 주고 본인은 안 살았다면 0을 넣으세요.
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