전세사기 예방! 등기부등본 보는법 이것만 알면 됩니다 (초보자를 위한 가이드)
이 글 하나면 등기부등본을 직접 열어보고 위험한 집을 걸러낼 수 있습니다.
전세 계약을 앞두고 "등기부등본을 꼭 확인하라"는 말은 수도 없이 들으셨을 겁니다.
그런데 막상 서류를 열어보면 갑구, 을구, 근저당권, 채권최고액 같은 낯선 단어들이 가득해서 눈앞이 캄캄해지죠.
하지만 걱정 마세요.
등기부등본은 딱 몇 군데만 볼 줄 알면 되고, 그 몇 군데가 바로 내 보증금의 안전을 좌우합니다.
이 글에서는 부동산 초보자도 등기부등본을 직접 떼어보고 위험한 집을 걸러낼 수 있도록 하나하나 쉽게 설명해 드리겠습니다.
등기부등본, 어디서 어떻게 떼나요?
등기부등본의 정확한 이름은 '등기사항전부증명서'입니다.
대법원 인터넷등기소에 접속하면 누구나 발급받을 수 있습니다.
집주인의 동의도 필요 없고, 열람은 700원, 발급은 1,000원 정도의 소액이면 됩니다.
계약하려는 집의 주소만 알면 되니, 부동산 말만 믿지 말고 반드시 본인이 직접 떼어보세요.
특히 계약 당일, 그리고 잔금을 치르는 날 아침에 한 번 더 확인하는 것이 가장 안전합니다.
계약과 잔금 사이에 집주인이 몰래 대출을 받는 경우가 있기 때문입니다.
등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다.
'표제부'는 이 집이 어디에 있고 크기가 얼마인지 등 부동산 자체의 정보를 보여줍니다.
계약서에 적힌 주소, 면적과 표제부의 내용이 일치하는지 먼저 확인하세요.
'갑구'는 소유권에 관한 부분입니다.
이 집의 진짜 주인이 누구인지가 여기에 적혀 있습니다.
'을구'는 소유권 외의 권리, 쉽게 말해 이 집에 걸린 빚에 관한 부분입니다.
전세 계약에서 가장 조심해야 할 근저당권이 바로 이 을구에 나타납니다.
갑구 - 진짜 집주인이 맞는지 확인하세요
갑구에서 확인할 핵심은 딱 하나, '이 집의 소유자가 나와 계약하는 사람과 같은가'입니다.
계약서에 도장을 찍는 상대방의 이름과 갑구 맨 아래(가장 최근) 소유자의 이름이 일치해야 합니다.
만약 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 합니다.
또 갑구에 '가압류', '가처분', '경매개시결정' 같은 단어가 보인다면 그 집은 이미 법적 분쟁에 휘말린 상태이므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.
을구 - 근저당권과 채권최고액을 따져보세요
이제 가장 중요한 을구입니다.
여기에 '근저당권'이 설정되어 있다면, 집주인이 이 집을 담보로 은행 등에서 빚을 냈다는 뜻입니다.
문제는 집이 경매로 넘어갈 때, 이 빚이 내 보증금보다 먼저 변제된다는 점입니다.
이때 봐야 할 숫자가 '채권최고액'입니다.
채권최고액은 실제 빌린 돈보다 보통 110~120% 높게 설정되는데, 최악의 경우 이만큼 빠져나간다고 가정하고 계산하는 것이 안전합니다.
계산법은 간단합니다.
'채권최고액 + 내 보증금'이 집값(매매 시세)의 70~80%를 넘는다면 위험 신호로 봐야 합니다.
예를 들어 집값이 3억 원인데 채권최고액이 1억 5천만 원이고 내 보증금이 2억 원이라면, 합계 3억 5천만 원이 집값을 넘어버립니다.
이런 집은 경매로 넘어가면 보증금을 다 돌려받기 어려운 전형적인 깡통전세입니다.
이런 등기부는 특히 조심하세요
근저당권이 아예 없는 '깨끗한' 등기부라면 가장 안심할 수 있습니다.
반대로 소유자가 최근에 자주 바뀌었거나, 근저당권 설정과 말소가 반복된 흔적이 많다면 주의가 필요합니다.
또 '신탁'이라는 단어가 있다면 실제 권리자가 집주인이 아니라 신탁회사일 수 있으니, 이 경우엔 반드시 전문가와 상담하세요.
등기부등본은 보증금의 첫 번째 방패입니다
지금까지 등기부등본을 보는 법을 표제부, 갑구, 을구 순서로 살펴봤습니다.
주소가 맞는지(표제부), 진짜 주인이 맞는지(갑구), 빚이 얼마나 많은지(을구).
이 세 가지만 확인해도 위험한 집의 상당수를 미리 걸러낼 수 있습니다.
등기부등본 한 장을 확인하는 데 드는 700원과 몇 분의 시간이, 수억 원의 보증금을 지키는 첫 번째 방패가 됩니다.
계약 전, 그리고 잔금 전 반드시 직접 떼어보시길 바랍니다.
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